לתשומת לב הקוראים: אני מציע לעיין במאמר קצר בכותרת "האם יש מחסור בדירות" שהתפרסם כאן בדצמבר 2018! בשנים האחרונות עלו מחירי הדירות בצורה תלולה ורבים סבורים שאנו עדים למה שנקרא "בועה של מחירי דירות ".
בכמה בדיוק עלו מחירי הדירות? בזה חלוקות הדעות. התשובה תלויה במי שמודד. לפי מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשלוש השנים 2010-2008 מסוף 2007 עד סוף 2010 עלו מחירי הדירות הממוצעים ב- 52.2% . ובחמשת החודשים הראשוני של 2011 בעוד 4.7% .
לוח 1:
מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים
דצמבר של כל שנה (ממוצע 1993 = 100)
| שנה | השינוי באחוזים לעומת שנה קודמת | |
| 2002 | 193.0 | 2.5 |
| 2003 | 181.2 | 6.2- |
| 2004 | 178.8 | 1.4- |
| 2005 | 186.7 | 4.4 |
| 2006 | 178.6 | 4.3- |
| 2007 | 184.3 | 3.2 |
| 2008 | 203.8 | 10.6 |
| 2009 | 244.3 | 19.8 |
| 2010 | 278.7 | 14.1 |
| 2011 (מאי) | 291.9 | 4.7 |
המקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – מתוך מאגר הנתונים
התייקרות הדירות לא היתה אחידה בכל הארץ, אלא היתה תלולה (שלא לומר אלימה) במיוחד באזור תל אביב וגוש דן.
הלמ"ס מפרסמת גם נתונים על מחירי הדירות בבעלות הדיירים לפי אזור מגורים וקבוצות גודל (בחדרים).
אם מסתכלים על נתונים אלה, למשל על התפתחות מחירי הדירות בנות 4-3.5 חדרים באזורים שונים המובאים בלוח 2 , רואים מיד שיש הבדלים גדולים בקצב עליית המחירים בין הערים השונות. כך למשל בין הרבעון הראשון של 2007 והרבעון הראשון של 2011 עלו המחירים הממוצעים של דירה בת 1/2 3 – 4 חדרים בתל אביב פי שניים (עלייה של 101% ), ואילו בירושלים ב- 55% ובחיפה רק ב- 48% .
לוח 2 :
מחירי דירות בבעלות הדיירים באלפי ₪
לפי אזור מגורים וגודל הדירה (חדרים)
דירות בנות 1/2 3 – 4 חדרים
התקופה תל אביב ירושלים חיפה גוש דן השרון
1-3/2005 1298.7 1073.8 783.6 857.1 936.3
1-3/2007 1238.6 1077.6 672.1 773.2 939.2
1-3/2010 2051.0 1484.7 825.8 1335.7 1303.3
1-3/2011 2490.0 1674.0 996.8 1477.2 1426.7
המקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירחון סטטיסטי (מחירים) חודשים שונים
ברור שאם היו במשך התקופה הזאת שינויים בהרכב של הדירות הנמכרות באותו אזור בין יישובים יותר יקרים לאזורים יותר זולים, הדבר משפיע על הממוצע של אותו אזור וגורם לכך שהנתון של עליית המחירים בתקופה המדוברת מוטה כלפי מטה. לדוגמה אם בין 2007 ל- 2011 השתנה הרכב העסקות באזור השרון כך שירד משקל הדירות ברעננה וברמת השרון, וגדל משקלן של הדירות בנתניה ובחדרה, הדבר יגרום להטייה במדידת עליית המחירים באותה תקופה.
בדומה, גם אם משתנה הרכב של הדירות הנמכרות באותה עיר הדבר יגרום להטייה במדידת השינוי במחירים. למשל: אם בין 2007 ל- 2011 ירד חלקה של רמת אביב (או אזורים יקרים אחרים בתל אביב) ועלה משקלה של שכונת יד אליהו או שכונת פלורנטין, הדבר גרם להטייה במדידת השינוי במחירים הממוצעים בתל אביב.
בהכללה, נראה שהנתונים גם בלוח 1 וגם בלוח 2 מוטים כלפי מטה.
אם בוחנים את הנתונים בלוח 1 רואים בבירור שאחרי 2007 השתנה משהו בשוק הדירות והחל תהליך מואץ של עליית מחירים . השאלה היא מה קרה ב- 2007, או במילים אחרות מה מנפח את בועת מחירי הדירות?
התשובה נמצאת בשערי הריבית ובשוק האשראי.
לוח 3:
ביצוע הלוואות לציבור בבנקים למשכנתאות
במיליוני ₪
ריבית ממוצעת
2005 20,661 4.88
2006 16,845 6.04
2007 24,498 5.13
2008 30,120 4.46
2009 34,597 1.93
2010 47,280 2.47
2011 (1-3) 12,708 3.10
המקור : האגף למידע וניתוח כלכלי , משרד הבינוי והשיכון על פי המפקח על הבנקים.
בלוח 3 אפשר לראות בבירור שב – 2007 החל תהליך של הורדת שערי הריבית, וגידול מואץ של האשראי שנתנו הבנקים לרכישת דירות. כבר ב- 2007 גדל סך האשראי שניתן ב"משכנתאות" בערך ב- 50% (לעומת 2006 ). הצירוף של ריבית נמוכה מאד,ללא תקדים, על הלוואות לרכישת דירות וירידות בבורסה, דחף משקיעים רבים לקנות דירות כהשקעה. הרכישות האלה שנוספו לביקוש "הרגיל" הגדילו את הביקוש לדירות,ונוצר לחץ על מחירי הדירות. כשאלו התחילו לעלות, נוצרו ציפיות לעליות מחירים נוספות, דבר שמשך עוד משקיעים (ספקולטיביים) לשוק הדירות. ב- 2008 גדל האשראי שניתן בהלוואות חדשות לרכישת דירות בעוד 25% , והגידול הולך ונמשך.לפי המרכז למידע ולניתוח כלכלי של משרד הבינוי והשיכון בשנת 2009 32% מכלל רכישות הדירות היו על ידי "משקיעים". זהו הדלק שמזין את תהליך התייקרות הדירות.
הקבלנים וידידיהם בממשלה ובבנקים מנסים להכחיש שלפנינו בועה, ושהבועה מתנפחת על ידי האשראי שנותנים הבנקים. יש להם כל מיני הסברים אחרים:
היצע הדירות איננו גדל בגלל "הבירוקרטיה" בועדות התיכנון. נימוק שבעזרתו הצדיק ראש הממשלה נתניהו את "חוק הוד"ל" , שהוא בחזקת "ספין" שתכליתו להסיט את תשומת הלב מן הגורם העיקרי להתייקרות הדירות. . האם ב- 2005 ו-2006 (שנה שבה ירדו מחירי הדירות) לא היתה בירוקרטיה?
מעלים עוד סיבות כביכול:
יש מחסור בעובדים. יש "מחסור" בקרקעות. וזה בזמן שכמה חברות בנייה וכמה קבלנים מחזיקים קרקעות זמינות לבנייה ותוכניות מאושרות לעשרות אלפי דירות.
שמאי אסיף, בזמן שהיה ראש מינהל התיכנון במשרד הפנים, אמר ביום עיון שהתקיים ב- 2.11.2009 , והדברים צוטטו בעיתונים , כי קיים מלאי של קרקעות מתוכננות לבנייה שיכולות להספיק לבניית למעלה מ- 206,000 יחידות דיור.
לפני מספר חודשים התפרסם (בדו"ח השנתי של החברה) שחברת "אזורים" מחזיקה שטחים מתוכננים ומאושרים לבנייה בהיקף שיספיק לבניית 14,000 דירות . חברת "שיכון ובינוי" מחזיקה שטחים בהיקף דומה.
בנובמבר 2010 פירסם מכון דשא, כי לפי נתונים של מינהל מקרקעי ישראל היו בראשית 2010 תוכניות מפורטות שקיבלו תוקף ונמצאות בשלב של היתרי בנייה , המאפשרות לבנות 160,000 דירות (פורסם בעיתון "הארץ" מיום 19.11.2010 ).
דו"ח טרכטנברג קובע כי עליית מחירי הדירות הינה תוצאה של מחסור "חמור" בהיצע הדירות. אמנם הם מציינים שהיתה גם עלייה חדה בביקוש לדיור בין היתר על רקע הריבית הנמוכה ששררה במשק. הם מציגים נתונים על "המחסור" וקובעים שב 2009 היה מחסור בכ- 65,000 יחידות דיור. הם לא מפרטים איך הגיעו לנתון המופרך הזה. אבל אחרים שטענו טענה דומה הגיעו לתוצאה על ידי חישוב התוספת של מספר משקי הבית, לעומת מספר הדירות שנוספו כל שנה. אבל החישוב הזה חסר בסיס. כל שנה לפי החישוב המשוער נוספו במדינה כ-40,000 משקי בית ובעשור הקודם בנו כל שנה כ- 30,000 דירות, ובכל זאת היתה יציבות מחירים, ובשנים מסוימות המחירים ירדו. משמע לא היה מחסור. המצב הזה נמשך הרבה שנים , כנראה שהחישוב של מספר משקי הבית איננו נכון וכי בקבוצות אוכלוסיה מסוימות לא כל המשפחות הגרעיניות גרות בדירות נפרדות.
כדי לראות שהחישובים שלהם מופרכים אציין כי לפי החישובים האלה בשנת 2006 היה מחסור של כ- 57,000 יחידות דיור ובשנת 2006 מחירי הדירות הממוצעים ירדו, משמע לא היה מחסור.
הקבלנים והבנקים מנסים לדחות את התפוצצות הבועה. בינתיים הם מרוויחים כסף. אלה ממכירת דירות ביוקר, ואלה מן הריבית שהם גובים על כל המיליארדים שהם הילוו. אבל, כדאי להם להיזהר, ולהיזכר בפשיטות הרגל בעקבות התפוצצות הבועה הקודמת בסוף שנות התשעים. כל בלון שמתנפח יותר מידי סופו להתפוצץ.
ספטמבר 2011
אליהו בורוכוב 